Caracterul executoriu al contractului de închiriere – obligarea chiriașului la plata chiriei
Contractul de închiriere poate fi încheiat prin simplul acord de voință a părților, nefiind necesară respectarea unei anumite forme. Totuși, dacă a fost încheiat (1) sub semnătură privată (prin simpla adăugare a semnăturilor părților) și a fost înregistrat la organele fiscale ori (2) în formă autentică (la notar), contractul de închiriere constituie titlu executoriu pentru plata chiriei.
Altfel spus, dacă ați încheiat un contract de închiriere prin simpla înțelegere a părților, dar în formă scrisă, și l-ați înregistrat la organele fiscale, puteți pune chiriașul în executare pentru neplata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.
Tot astfel, dacă ați încheiat contractul de închiriere la notar, puteți solicita unui executor judecătoresc punerea în executare a chiriașului pentru neplata chiriei.
Dacă ați încheiat un contract de închiriere sub semnătură privată, dar nu l-ați înregistrat la organele fiscale, atunci este necesară formularea unei cereri de chemare în judecată obligarea chiriașului la plata chiriei.
Încetarea contractului de închiriere. Forme
Prin aceeași cerere de chemare în judecată puteți solicita și rezilierea contractului de închiriere cu obligarea chiriașului la daune-interese cauzate de neplata chiriei la timp.
Rezilierea poate fi și notificată părții care nu și-a executat obligațiile contractuale, contractul de închiriere încetând.
Caz special de reziliere. În cazul în care chiriașul, membrii familiei sale ori alte persoane cărora chiriașul le-a îngăduit folosirea, deținerea sau accesul în locuință au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil ori în vecinătate sau împiedică folosirea normală a locuinței ori a părților comune, locatorul poate solicita rezilierea contractului.
Codul civil mai prevede și modalitatea denunțării unilaterale a contractului de închiriere.
Denunțarea unilaterală presupune transmiterea unei notificări de către locator, fără a fi necesară justificarea acesteia:
1. când contractul de locațiune a fost încheiat pe durată nedeterminată, trebuie respectat termenul de preaviz de minimum 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare ori minimum 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună;
2 când contractul de locațiune a fost încheiat pe o durată determinată, termenul de preaviz nu poate fi mai mic de 60 de zile;
Chiriașul poate denunța contractul de închiriere cu respectarea termenului de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
Evacuarea chiriașului pentru neplata chiriei
Indiferent de modalitatea de încheiere a contractului de închiriere (verbală/scrisă, sub semnătură privată/formă autentică), locatorul poate uza de procedura evacuării stabilită de Codul de procedură civilă.
Notificarea chiriașului. Atunci când dreptul chiriașului de a folosi bunul s-a stins prin neplata chiriei și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc cu privire la eliberarea imobilului în cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
În cazul în care chiriașul nu eliberează imobilul, locatorul se poate adresa instanței de judecată cu o cerere în evacuare.
Instanța competentă este judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul ocupat fără drept.
